Kupac novog stana u Bosni i Hercegovini sada može vratiti dio plaćenog PDV-a. Za samca se povrat računa na najviše 40 kvadrata, a uz člana porodičnog domaćinstva površina raste na 55 kvadrata. U praksi to može značiti više od 20.000 KM, ali samo ako kupac, stan i prodavac ispune sve propisane uslove.
Važno je odmah razjasniti jednu stvar: povrat PDV-a ne znači da će svaki kupac dobiti 17 posto ukupne cijene stana. Iznos zavisi od kvadrature, ugovorene cijene, zvanične prosječne cijene novih stanova i broja članova domaćinstva za koje se koristi pravo.
Povrat se odnosi samo na novogradnju
Pravo se može ostvariti za novoizgrađeni stan ili kuću čija prodaja podliježe obračunu PDV-a.
To praktično znači da kupac polovnog stana od fizičkog lica ne može tražiti povrat. Kod takve kupovine PDV uglavnom nije ni obračunat, nego se, zavisno od mjesta u kojem se nekretnina nalazi, plaća porez na promet nekretnina.
Kupac novogradnje mora od prodavca dobiti poresku fakturu na kojoj je PDV jasno iskazan. Prodavac također mora prijaviti i uplatiti obračunati PDV Upravi za indirektno oporezivanje.
Zbog toga obećanje investitora da kupac „ima pravo na povrat“ nije dovoljno. Prije potpisivanja ugovora potrebno je provjeriti ko je prodavac, da li je registrovani PDV obveznik i hoće li izdati ispravnu poresku fakturu.
Ko ima pravo na povrat
Osnovne uslove ispunjava kupac koji je:
- punoljetna fizička osoba
- državljanin Bosne i Hercegovine
- prijavljen sa stalnim prebivalištem u BiH
- kupac novoizgrađenog stambenog objekta
- u potpunosti platio ugovorenu cijenu sa PDV-om
- evidentirao kupljeni stan u službenim evidencijama.
Kupac, osim stana za koji traži povrat, ne smije imati niti je u prethodnih sedam godina smio imati stan, kuću, apartman ili drugi objekat namijenjen stanovanju ili iznajmljivanju u BiH.
To je važan detalj: „prvi stan“ ne znači nužno da osoba nikada u životu nije posjedovala nekretninu. Pravilnik posmatra vlasništvo, suvlasništvo i zajedničko vlasništvo u periodu od sedam godina prije podnošenja zahtjeva.
Problem može predstavljati i mali naslijeđeni suvlasnički dio kuće ili stana. Kupac koji je, naprimjer, naslijedio jednu četvrtinu porodične kuće ne bi trebao pretpostaviti da automatski ispunjava uslove samo zato što tu nekretninu nije kupio.
Koliko kvadrata ulazi u obračun
Kupac za sebe može ostvariti povrat za najviše 40 kvadrata.
Ako pravo koristi i za člana porodičnog domaćinstva, obračunska površina povećava se za 15 kvadrata po članu. Članovima domaćinstva mogu se smatrati supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, brat ili sestra te određeni članovi porodice supružnika, ali moraju imati isto mjesto prebivališta kao kupac i činiti zajednicu življenja, privređivanja i trošenja prihoda.
Član domaćinstva za kojeg se koristi dodatnih 15 kvadrata također ne smije imati niti je u prethodnih sedam godina smio imati odgovarajuću stambenu nekretninu.
Pravilnik istovremeno ograničava maksimalan povrat po jednom zahtjevu obračunom na najviše 55 kvadrata. Zbog toga uključivanje većeg broja članova domaćinstva ne znači da će se iznos povrata neograničeno povećavati.
Koliki je povrat u praksi
PDV u BiH iznosi 17 posto na cijenu bez poreza. Kada je PDV već uključen u konačnu cijenu stana, njegov udio u bruto cijeni iznosi približno 14,5299 posto.
Ako stan košta 3.000 KM po kvadratu, računica izgleda ovako:
Kupac koji živi sam
Za 40 kvadrata obračunska vrijednost iznosi:
40 × 3.000 KM = 120.000 KM
Povrat PDV-a iznosio bi približno:
120.000 × 14,5299% = 17.436 KM
Kupac sa jednim članom domaćinstva
Za maksimalnih 55 kvadrata:
55 × 3.000 KM = 165.000 KM
Procijenjeni povrat iznosio bi:
165.000 × 14,5299% = 23.974 KM
To su pojednostavljeni primjeri pod pretpostavkom da je puna cijena po kvadratu prihvatljiva za obračun.
Zašto skuplji stan ne donosi neograničeno veći povrat
Država je ograničila cijenu kvadrata na koju se može obračunati povrat. Kao maksimalna cijena koristi se posljednja dostupna prosječna cijena novog stana u BiH koju je Agencija za statistiku objavila prije datuma zaključenja kupoprodajnog ugovora.
Prema podacima Agencije za statistiku BiH, prosječna cijena prodatih novih stanova u prvom kvartalu 2026. iznosila je 3.701 KM po kvadratu.
Ako kupac stan plaća 5.000 KM po kvadratu, povrat se neće automatski računati na svih 5.000 KM. Za ograničenje će biti relevantna zvanična prosječna cijena koja je važila u odnosu na datum ugovora.
Uz prosjek od 3.701 KM, orijentacioni maksimalni iznos bio bi oko:
- 21.510 KM za 40 kvadrata
- 29.575 KM za 55 kvadrata.
Ovi iznosi nisu univerzalno obećanje svakom kupcu. Zvanična prosječna cijena mijenja se kvartalno, a za obračun je važan podatak povezan s datumom konkretnog kupoprodajnog ugovora.
Stan može biti veći od 40 ili 55 kvadrata
Kupac ne mora kupovati mali stan da bi ostvario pravo.
Ako samac kupi stan površine 70 kvadrata, može tražiti povrat za prihvatljivih 40 kvadrata. Preostalih 30 kvadrata ne ulazi u obračun.
Isto važi za porodicu koja kupuje stan veći od priznate površine. Povrat se odobrava srazmjerno dijelu stana za koji kupac ispunjava uslove, uz ograničenje cijene i maksimalnog iznosa.
Stan mora biti u potpunosti plaćen
Zahtjev se ne podnosi odmah nakon rezervacije ili potpisivanja predugovora.
Do trenutka podnošenja zahtjeva ukupna kupoprodajna cijena sa PDV-om mora biti u potpunosti plaćena prodavcu. Kupac mora priložiti dokaz o uplati, a stan mora biti evidentiran u službenim registrima.
To može biti posebno važno kod stanova kupljenih u izgradnji, kada se cijena plaća u nekoliko rata, a uknjižba i izdavanje konačne fakture dolaze tek nakon završetka objekta.
Koji dokumenti su potrebni
Zahtjev se podnosi na obrascu ZKPS. Uz njega se, između ostalog, prilažu:
- rodni list i, prema potrebi, vjenčani list
- uvjerenje o državljanstvu
- potvrda o prebivalištu
- notarski obrađen ili sudski ovjeren kupoprodajni ugovor
- faktura prodavca sa iskazanim PDV-om
- dokaz da je cijena u potpunosti plaćena
- potvrde poreznih i imovinsko-pravnih organa
- dokaz da je stan evidentiran u službenim evidencijama
- ovjerena izjava IKPS da kupac kupuje prvi stan
- ovjerena lista članova domaćinstva
- potvrda banke o računu na koji će biti uplaćen povrat.
Za članove domaćinstva potrebno je prikupiti dodatne dokumente kojima se dokazuju srodstvo, prebivalište i ispunjavanje imovinskih uslova.
Većina dokumentacije ne smije biti starija od šest mjeseci. Kompletan spisak, obrasci i uputstva dostupni su na stranici Uprave za indirektno oporezivanje.
Gdje i do kada se zahtjev predaje
Zahtjev se predaje regionalnom centru UIO prema sjedištu prodavca stana, a ne nužno prema prebivalištu kupca ili lokaciji nekretnine. Može se dostaviti poštom ili neposredno na protokol.
Redovni rok je 30. juni naredne godine za stanove čija je kupoprodaja evidentirana tokom prethodne godine.
Za kupovine evidentirane između stupanja na snagu zakonskih izmjena i stupanja na snagu pravilnika predviđen je poseban rok od šest mjeseci od početka primjene pravilnika.
UIO o urednom zahtjevu odlučuje u roku do šest mjeseci. Administrativna taksa iznosi 10 KM za zahtjev i 20 KM za rješenje.
Povrat dolazi uz petogodišnje ograničenje
Kupac kojem je odobren povrat ne može prodati ili na drugi način otuđiti stan u roku od pet godina od dana kada mu je uručeno rješenje.
Ako ga ipak otuđi prije isteka tog perioda, dužan je vratiti odobreni iznos PDV-a zajedno s pripadajućom kamatom.
Zbog toga povrat nije samo kratkoročni popust pri kupovini. On je namijenjen kupcu koji nekretninu kupuje kao svoj prvi dom i planira je zadržati.
Najvažnija provjera počinje prije potpisa
Kupac koji računa na povrat PDV-a ne bi trebao čekati završetak kupovine da provjeri uslove.
Prije potpisivanja ugovora treba utvrditi:
- da li prodaja zaista podliježe PDV-u
- da li će prodavac izdati fakturu sa iskazanim PDV-om
- da li kupac ili član domaćinstva imaju sporno vlasništvo ili suvlasništvo
- kada će stan biti evidentiran u službenim registrima
- da li ugovor i plan plaćanja omogućavaju pravovremeno podnošenje zahtjeva.
Povrat može pokriti značajan dio troškova opremanja stana ili smanjiti stvarno učešće kupca. Ali između reklamne poruke „povrat PDV-a na prvi stan“ i novca na računu stoje potpuno plaćen stan, uredna dokumentacija i nekoliko vrlo preciznih zakonskih uslova.
Članak je informativnog karaktera i zasnovan je na pravilima važećim u augustu 2026. Za konkretan slučaj potrebno je provjeriti aktuelna uputstva UIO i status dokumentacije kupca.
