Prije nekoliko godina kupovina stana u Sarajevu svodila se na dva pitanja. Koliko kvadrata možete priuštiti i u kojem dijelu grada želite živjeti.
Danas se prvo postavlja treće pitanje, ono koje ranije gotovo niko nije postavljao. Kome ćete ovaj stan jednog dana prodati.
Nije to zato što su svi odjednom postali investitori. Nego zato što je odluka postala preskupa da bi bila samo stambena.
Kada stan pređe dvjesto hiljada
Zvanično postignute cijene u Sarajevu za 2025. daju 4.550 KM po kvadratu u Starom Gradu i 4.350 u Novom Sarajevu. Za novogradnju u gradu prosjek je 4.226 KM u prvom tromjesečju ove godine.
Na stanu od pedeset kvadrata to je preko dvjesto hiljada maraka, i to prije adaptacije, parkinga i troškova kredita.
Kad odluka dosegne taj iznos, ona prestaje biti samo pitanje ukusa. Postaje najveća finansijska obaveza koju će većina ljudi u životu preuzeti, i tako je treba i posmatrati.
Tri stvari koje danas nose vrijednost
Cijena kvadrata je ono što svi gledaju. Ali stan koji je danas skup, a sutra se teško prodaje, gori je izbor od stana koji je skup i uvijek tražen.
Tri stvari odlučuju u koju grupu spada.
- Koliko se lako proda. Postoje zone u kojima se stalno kupuje i prodaje, i zone u kojima se čeka mjesecima. Novi Grad, Centar i Novo Sarajevo imaju najviše prometa i u svakom trenutku po nekoliko stotina oglasa. Hadžići i Ilijaš imaju po desetak, za cijelu opštinu.
- Ima li ko iznajmiti. Ne pretpostavka o zakupcima, nego stvarna potražnja. Studenti, mladi parovi, poslovni ljudi, porodice.
- Znate li unaprijed kome prodajete. Ne za sutra, nego za pet ili deset godina.
Zašto manji stan ima širu publiku
Najtraženiji stanovi u Sarajevu danas nisu najveći. To su oni koji imaju jasnu svakodnevnu logiku.
Manja i srednja kvadratura sa dobrim rasporedom. Lift i parking. Blizina javnog prevoza, škole, fakulteta i poslovnih zona. Takav stan traže i kupci i zakupci, a to je dvostruko šira publika.
Zbog toga stan od 45 kvadrata na dobroj lokaciji zna biti bolji izbor od većeg stana tamo gdje je potražnja slabija. Tržište ne nagrađuje kvadraturu. Nagrađuje upotrebljivost.
Stara gradnja i novogradnja nisu isto tržište
Stara gradnja obično ima bolju lokaciju i već formirano naselje. Uz nju idu i pitanja koja se plaćaju kasnije: instalacije, fasada, lift, energetska efikasnost i troškovi održavanja.
Novogradnja nudi savremeniji standard i lakšu prodaju u budućnosti, ali dolazi sa višom cijenom. Sve češće se prodaje u ranim fazama, kada kupac zapravo procjenjuje rokove i reputaciju investitora, a ne gotov stan.
To su dvije različite računice i ne mogu se porediti samo po cijeni kvadrata.
A ako kupujete za sebe
Ne morate razmišljati kao investitor. Ali morate razmišljati kao neko ko će jednog dana biti prodavac.
Najvažnije pitanje pritom nije hoće li cijena pasti. Bolje pitanje glasi: rješava li ovaj stan moj životni problem u narednih deset godina i mogu li ga izdržati bez prevelikog rizika.
U ovakvom tržištu najskuplja greška nije kupiti skuplje. Ponekad je najskuplja greška kupiti pogrešno.
Detaljnu kartu cijena po sarajevskim opštinama, sa razlikom između traženog i plaćenog, objavili smo u posebnom tekstu.
Stan koji nema jasnog budućeg kupca ni zakupca nije investicija. To je nagađanje.
Izvori
- Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove, ostvarene cijene stanova po opštinama za 2025.
- Agencija za statistiku BiH, cijene prodatih novih stanova, prvo tromjesečje 2026.
- Broj aktivnih oglasa po opštinama prema olx.ba, stanje 13. augusta 2026.
Cijene i broj oglasa se mijenjaju. Iznosi u tekstu odnose se na navedene periode i služe za poređenje, ne kao procjena vrijednosti konkretnog stana.
