Kupite stan od 50 kvadrata na Alipašinom polju za 245.000 maraka. Izdate ga za 760 maraka mjesečno.
Da vam se uloženo vrati, treba vam dvadeset sedam godina.
Isti račun napravili smo za svaku sarajevsku opštinu, očekujući da se negdje isplati bolje nego drugdje. Nije se pokazalo tako.
Isti odgovor, gdje god pogledali
| Opština | Najam po kvadratu | Cijena kvadrata | Godina da se vrati | Donosi godišnje |
|---|---|---|---|---|
| Centar | 18,2 KM | 5.959 KM | 27,3 | 3,7 posto |
| Stari Grad | 16,2 KM | 5.731 KM | 29,5 | 3,4 posto |
| Novo Sarajevo | 16,0 KM | 5.447 KM | 28,4 | 3,5 posto |
| Ilidža | 15,6 KM | 5.128 KM | 27,4 | 3,7 posto |
| Novi Grad | 15,2 KM | 4.896 KM | 26,9 | 3,7 posto |
Razlika između najbolje i najgore opštine je dvije i po godine. Na ulaganje koje traje skoro tri decenije, to je gotovo ništa.
Zašto je svugdje isto
Ovo nije slučajnost. Tamo gdje je stan skuplji, i najam je skuplji, i to u gotovo istoj mjeri.
Kvadrat u Centru je oko dvadeset posto skuplji nego u Novom Gradu. Najam po kvadratu je takođe oko dvadeset posto viši. Tržište je samo sebe uskladilo.
Za investitora to znači nešto neugodno. Ne postoji sarajevska opština koja je propuštena prilika. Nema mjesta gdje se jeftino kupuje, a skupo izdaje.
Evo kako to izgleda u oglasima. Na Ilidži se stan od 62 kvadrata izdaje za 1.000 maraka. U Novom Gradu stan od 38 kvadrata traži 600. U Centru se za stan od 44 kvadrata traži 1.000 maraka.
Jedna brojka mijenja cijeli račun
Sve gore računato je sa cijenama iz oglasa. A oglas je ono što se traži, ne ono što se plati.
Zvanično, kvadrat novog stana u Sarajevu koštao je 4.226 maraka u prvom tromjesečju ove godine. To je osjetno ispod onoga što se u oglasima traži.
Ako u račun ubacite stvarno plaćenu cijenu umjesto tražene, stan se vraća za oko dvadeset dvije godine, a godišnji povrat raste na oko četiri i po posto.
Drugim riječima, koliko dobro pregovarate odlučuje o isplativosti više nego koju opštinu izaberete. Svakih deset posto koje spustite skraćuje povrat za skoro tri godine.
Šta ovaj račun ne pokriva
Brojke iz tabele pokazuju šta stan donosi prije ijednog troška. Stvarnost je uvijek niža.
- Prazni mjeseci. Svaki mjesec bez zakupca pojede oko osam posto godišnjeg prihoda.
- Porez na prihod od izdavanja. Prijavljuje se i plaća.
- Održavanje. Bojler, stolarija, krečenje između zakupaca.
- Namještaj. Namješten stan se izdaje brže i skuplje, ali se namještaj troši.
Zato realan povrat treba računati konzervativnije nego što tabela sugeriše.
Ako kupujete stan za izdavanje
- Ne tražite opštinu sa boljim povratom. Nema je. Razlika među njima manja je od greške u vašoj procjeni troškova.
- Tražite bolju cijenu. Pregovor vrijedi više od lokacije. Deset posto niža cijena vrijedi kao tri godine.
- Gledajte koliko brzo se izdaje, ne samo za koliko. Stan koji stoji prazan dva mjeseca godišnje briše svaku prednost koju je imao u cijeni.
Nazad na onaj stan na Alipašinom polju. Dvadeset sedam godina zvuči obeshrabrujuće, i jeste, ako se gleda samo najam.
Ali stan u međuvremenu i sam poskupljuje, a to je dio računa koji nijedna tabela ne pokazuje. Kartu cijena po sarajevskim opštinama objavili smo u posebnom tekstu.
Izvori
- Agencija za statistiku BiH, cijene prodatih novih stanova, prvo tromjesečje 2026.
- Oglasi za najam i prodaju stanova na olx.ba, Kanton Sarajevo. Pregledano 466 oglasa za najam i 771 za prodaju, 13. augusta 2026.
- Oglasi korišteni kao primjeri: Ilidža, 62 m², Novi Grad, 38 m², Centar, 44 m².
Račun pokazuje odnos cijene i najma u trenutku mjerenja i ne uključuje troškove izdavanja, poreze ni promjenu vrijednosti stana. Nije preporuka za ulaganje.