U svakom sarajevskom društvu neko zna priču o stanu u Centru za 8.000 maraka po kvadratu. Neko drugi doda penthouse za jedanaest hiljada. Iz toga se lako izvuče zaključak da je Sarajevo cijenama sustiglo Beograd i Zagreb.
Zvanični podaci kažu nešto drugo.
Kvadrat novog stana u Sarajevu koštao je 4.226 KM u prvom tromjesečju ove godine. U Beogradu je isti kvadrat, prema registru kupoprodajnih ugovora, vrijedio 6.024. Razlika je hiljadu i osamsto maraka.
Tri prijestolnice, stvarno plaćene cijene
| Grad | KM po kvadratu | Eura po kvadratu | Period |
|---|---|---|---|
| Beograd | 6.024 | 3.080 | prvo tromjesečje 2026. |
| Zagreb | 5.867 | 3.000 | 2025. |
| Sarajevo | 4.226 | 2.161 | prvo tromjesečje 2026. |
| FBiH bez Sarajeva | 3.001 | 1.534 | prvo tromjesečje 2026. |
Jedna napomena bez koje tabela ne stoji. Sarajevska brojka mjeri samo novogradnju, jer BiH tromjesečno objavljuje isključivo taj segment. Beogradska i zagrebačka obuhvataju sve prodane stanove.
Ali zaključak se ne mijenja ni kad se pogleda stara gradnja. Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove za 2025. daje 4.550 KM po kvadratu u Starom Gradu i 4.350 u Novom Sarajevu. To je oko 2.280 eura, i dalje osjetno ispod beogradskih 3.080.
Sarajevo je jeftinije u oba segmenta. Priča iz kafane odnosi se na vrh tržišta, ne na tržište.
U Sarajevu se pregovara dvostruko više
Ovaj dio kupca zanima više od bilo kojeg prosjeka.
U sarajevskim oglasima se za kvadrat traži oko 5.302 KM. Stvarno se plaća oko 4.450. Razlika između traženog i plaćenog je šesnaest posto.
U Beogradu se traži 3.344 eura, a plaća 3.080. Osam posto, i to za isti segment tržišta.
Praktična posljedica je jednostavna. Sarajevski prodavci sistematski postavljaju cijenu iznad tržišta. Ako u Sarajevu platite traženu cijenu bez pogovora, statistički gledano preplatili ste. U Beogradu ista greška košta upola manje.
Najbrži rast u regionu, ali sa najniže osnove
Bosna i Hercegovina je za pet godina zabilježila rast cijena od 71 posto, najviše u regionu. Prognoze za ovu godinu govore o još deset.
Hrvatska je u trećem tromjesečju prošle godine rasla 13,8 posto godišnje i među liderima je u Evropskoj uniji. Beograd, nasuprot tome, usporava. Prošle godine je bilo perioda stagnacije, pa i blagog pada cijena novogradnje u pojedinim dijelovima grada.
Ta dva podatka izgledaju kontradiktorno samo na prvi pogled. BiH raste najbrže jer je krenula najniže. Kad kvadrat vrijedi dvije hiljade eura, rast od sedamdeset posto vodi ga na 3.400. Kad vrijedi četiri hiljade, isti taj procenat vodi ga na 6.800, a toliko to tržište ne može podnijeti.
Prosjek grada ne govori ništa o vašem stanu
U sva tri grada razlika između najskuplje i najjeftinije zone prelazi sto posto.
U Sarajevu stara gradnja u Centru ide između 5.500 i 7.500 maraka po kvadratu, novogradnja prelazi osam hiljada, a pojedini krovni stanovi dosežu jedanaest. Novi Grad i Dobrinja nude raspon od 3.200 do 5.750. Vogošća i Rajlovac ostaju jedina zona gdje novogradnja još ide oko četiri hiljade.
Najbolji primjer je Stari Grad. Unutar iste opštine cijene idu od ispod 2.100 do 8.000 maraka po kvadratu, zavisno od stanja objekta i tačne lokacije. Četverostruka razlika, jedna opština.
Beograd i Zagreb imaju istu priču. Savski venac drži 5.000 do 5.500 eura dok je Rakovica na 2.097. Zagreb ide od 1.560 eura u rubnim naseljima do preko 3.400 u centru.
Koliko plata treba za jedan kvadrat
Gola cijena ne pokazuje gdje je stan zaista nedostupan. Za to treba podijeliti kvadrat sa platom.
Za Hrvatsku taj račun postoji. Prosječna godišnja neto plata danas kupuje oko šest kvadrata stana u Zagrebu, tek četiri i po u Splitu, a jedanaest u Osijeku. Obalni gradovi su se odvojili od domaće kupovne moći, jer tamo cijenu diktiraju turizam i kupci iz inostranstva.
Za Sarajevo i Beograd isti pokazatelj nije objavljen u uporedivom obliku, i to je samo po sebi podatak. Srbija objavljuje stvarno postignute cijene po gradovima svako tromjesečje. BiH svoje objavljuje polugodišnje i sa manje detalja. Ako želite znati koliko je kvadrat u vašoj opštini stvarno vrijedio prošlog mjeseca, u Srbiji ćete to naći. U BiH nećete.
Šta iz svega ovoga slijedi
- Ne mjerite tržište oglasima. Oni pokazuju gdje ponuda počinje. U Sarajevu je razlika do stvarne cijene oko šesnaest posto.
- Tražite cijene za svoju opštinu, ne prosjek grada. Unutar iste opštine razlika ide i četverostruko.
- Cijena je samo pola računa. Druga polovina je kredit, gdje razlika između banaka na dvadeset godina ide do 11.526 maraka.
- Ako poredite gradove, poredite isti segment. Novogradnja u Sarajevu i stara gradnja u Beogradu nisu ista stvar, a većina tekstova o cijenama u regionu upravo to pomiješa.
Sarajevo, dakle, nije sustiglo Beograd. Ali raste brže od njega, i u njemu se traži znatno više nego što se plaća.
Za kupca to znači dvije stvari odjednom. Ima još prostora da cijene rastu, i ima još prostora da se pregovara.
Izvori
- Agencija za statistiku BiH, cijene prodatih novih stanova, prvo tromjesečje 2026.
- Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove, ostvarene cijene po opštinama za 2025.
- Republički geodetski zavod Srbije, registar kupoprodajnih ugovora, prvo tromjesečje 2026.
- Državni zavod za statistiku Hrvatske, cijene prodanih stanova za 2025, i podaci o odnosu plate i cijene kvadrata.
- Tražene cijene iz oglasa: olx.ba za Sarajevo i 4zida.rs za Beograd.
Cijene se razlikuju po mikrolokaciji, spratnosti i stanju stana. Podaci za tri zemlje ne prikupljaju se po istoj metodologiji, pa poređenje treba čitati kao red veličine, a ne kao decimalu.