Zamislite dvoje ljudi koji istog jutra krenu tražiti stan od 50 kvadrata. Jedno gleda Centar, drugo Vogošću. Prvom će prodavci tražiti oko 297.000 KM. Drugom oko 197.000.
Razlika je sto hiljada maraka. Između njih je dvadesetak minuta vožnje.
Pregledali smo 840 oglasa za prodaju stanova u Sarajevu i posložili ih po opštinama. Ovako izgleda grad kad se pogleda samo kroz cijenu kvadrata.
Karta grada u šest brojki
| Opština | Traži se za kvadrat | Stan od 50 kvadrata |
|---|---|---|
| Centar | 5.943 KM | 297.000 KM |
| Stari Grad | 5.732 KM | 287.000 KM |
| Novo Sarajevo | 5.447 KM | 272.000 KM |
| Ilidža | 5.105 KM | 255.000 KM |
| Novi Grad | 4.896 KM | 245.000 KM |
| Vogošća | 3.931 KM | 197.000 KM |
Redoslijed nikoga neće iznenaditi. Razmaci hoće.
Od Centra do Novog Grada kvadrat pojeftini za 1.047 KM. Od Novog Grada do Vogošće za još 965. Svaka zona dalje od centra vrijedi oko pedeset hiljada maraka na stanu od 50 kvadrata. To je iznos zbog kojeg ljudi mijenjaju planove.
Evo kako to izgleda u stvarnim oglasima. U Centru se za trosoban stan od 76 kvadrata traži 425.000 KM. Na Ilidži dvosoban od 42 kvadrata ide za 210.000. U Vogošći stan od 37 kvadrata traži 119.000 KM, što je manje nego što u Centru košta garsonjera.
Koliko se od toga zaista i plati
Sve gore su cijene koje prodavci traže. Cijene po kojima se stanovi stvarno prodaju vode se u zvaničnoj evidenciji, i one su niže.
Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove za 2025. bilježi ostvarenih 4.550 KM po kvadratu u Starom Gradu i 4.350 u Novom Sarajevu. U oglasima se za te iste opštine traži 5.732 i 5.447. Agencija za statistiku BiH za novogradnju u Sarajevu daje 4.226 KM po kvadratu u prvom tromjesečju 2026.
Razlika između traženog i plaćenog u Sarajevu je oko šesnaest posto. U Beogradu je upola manja.
Dio toga je pregovaranje. Ali postoji i nešto manje očigledno. Stan sa previsokom cijenom mjesecima stoji u oglasima, jer ga niko ne kupuje. Stan sa realnom cijenom nestane za sedmicu. U svakom trenutku je zato u pretrazi više precijenjenih nego pošteno ocijenjenih stanova.
Oglase treba čitati kao gornju granicu. Oni pokazuju gdje ponuda počinje, ne gdje se završava.
Periferija više nije rezervni plan
Godinama je važilo pravilo: ako ne možeš u grad, ideš prema Hadžićima ili Ilijašu. Danas se to pravilo teško primjenjuje, ali ne zbog cijene.
U trenutku mjerenja Hadžići su imali 14 oglasa za stanove. Ilijaš jedanaest. Za cijelu opštinu.
Kupac koji ozbiljno traži stan u Ilijašu bira između desetak stanova. To ograničenje se ne vidi ni u jednoj cijeni. Priča o jeftinoj periferiji podrazumijeva da tamo ima šta kupiti.
Zašto ovo ne popušta
Najlakše je optužiti inflaciju, ali ona je samo dio odgovora.
Gradnja je poskupjela u svakom svom dijelu, od zemljišta i materijala do dozvola i kredita kojima se finansira. Sarajevo se uz to ne može širiti kao gradovi u ravnici, pa je broj dobrih lokacija fizički ograničen.
Na te iste lokacije ne dolaze samo ljudi koji rješavaju stambeno pitanje, nego i dijaspora, investitori i oni koji pokušavaju sačuvati novac od inflacije. Kada se sve te grupe nađu pred istih desetak zgrada, cijena ide samo u jednom smjeru.
Ako ovih dana tražite stan
- Ne uzimajte traženu cijenu zdravo za gotovo. U Sarajevu je prostor za pregovor realno dvocifren. Pitajte i koliko dugo oglas stoji, jer stariji oglas znači više prostora.
- Tražite ostvarene cijene za svoju opštinu, ne prosjek grada. Unutar iste opštine razlika ide i četverostruko.
- Računajte cijeli trošak. Adaptacija, parking, stanje zgrade i režije znaju pojesti razliku zbog koje ste birali jeftiniju opštinu.
Vratimo se na ono dvoje s početka. Onaj ko je otišao u Vogošću uštedio je sto hiljada maraka, ali je dobio duži put i manji izbor. Onaj ko je ostao u Centru platio je više za manje kvadrata, ali je kupio nešto što se uvijek lako proda.
Nijedno nije greška. Greška je birati bez znanja koliko ta odluka zaista košta.
Izvori
- Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove, ostvarene cijene stanova po opštinama za 2025.
- Agencija za statistiku BiH, cijene prodatih novih stanova, prvo tromjesečje 2026.
- Oglasi za prodaju stanova na olx.ba, Kanton Sarajevo. Pregledano 840 oglasa sa navedenom cijenom i kvadraturom, 13. augusta 2026.
- Oglasi korišteni kao primjeri: Centar, 76 m², Ilidža, 42 m², Vogošća, 37 m², Stari Grad, 64 m², Novi Grad, 47 m², Novo Sarajevo, 60 m².
Tražene cijene se mijenjaju svakodnevno i zavise od sprata, stanja stana, godine gradnje i tačne lokacije. Tražena cijena nije cijena po kojoj je stan prodat.
