Kupovina stana koji još ne postoji zvuči kao rizik koji preuzimate svjesno. Platite manje, sačekate godinu ili dvije, useliti se u nešto novo. U najvećem broju slučajeva tako i prođe.
Problem je što u Bosni i Hercegovini postoji jedan rizik o kojem kupci uglavnom ne razmišljaju, a koji ne nestaje ni kad stan bude gotov, ni kad ga platite do zadnje marke. Vrhovni sud Republike Srpske zauzeo je stav da se hipoteka upisana na zemljištu širi i na zgradu koja se na tom zemljištu izgradi, i na svaki stan u njoj.
Prevedeno na jezik kupca: ako je investitor zemljište založio banci da bi dobio kredit za gradnju, i ako taj kredit ne vrati, banka može prodati vaš stan da naplati svoje potraživanje. To što ste ga platili, i to što u njemu živite, pravno nije prepreka.
Zašto se uopšte kupuje u ranoj fazi
Razlozi su stvarni i ne treba ih omalovažavati.
Prvi je cijena. Stan u fazi temelja skoro uvijek košta manje od istog tog stana u trenutku useljenja, jer investitor tim novcem finansira gradnju umjesto da uzima skuplji kredit. Popust nije propisan i pregovara se od projekta do projekta, ali logika je uvijek ista: što ranije uđete, veći dio rizika nosite vi, i to se plaća.
Drugi je izbor. Na početku prodaje slobodni su svi stanovi, pa možete birati sprat, stranu svijeta i raspored. Pred kraj ostaje ono što niko nije htio.
Treći je dinamika plaćanja. Umjesto da odmah izdvojite cijeli iznos ili podignete kredit na cjelokupnu sumu, plaćate u ratama vezanim za napredovanje gradnje.
Vrijedi znati i šta zapravo finansirate. Prema zvaničnoj statistici, u prosječnom kvadratu novog stana u BiH cijena građevinskog zemljišta iznosi 482 KM, gradnja i dobit izvođača 2.254 KM, a ostali troškovi zajedno sa PDV-om 965 KM. Kad plaćate u ranoj fazi, vi u dobroj mjeri finansirate onaj srednji, najveći dio.
Šta zapravo kupujete kad kupujete rupu u zemlji
Ovo je tačka koju kupci najčešće pogrešno shvate. Vi ne kupujete stan, jer stan još ne postoji i ne može se upisati u zemljišnu knjigu. Kupujete obavezu investitora da vam ga izgradi i preda.
Vlasnik nekretnine u BiH postajete tek upisom u zemljišnu knjigu. Do tada imate ugovor, i sve vaše pravo je onoliko jako koliko je jak taj ugovor i koliko je stabilan investitor koji ga je potpisao.
Zbog toga sve što slijedi nije papirologija nego zaštita.
Rizik prvi: hipoteka koja preživi kupovinu
Skoro svaki veći projekat gradi se kreditom, a kredit se osigurava hipotekom na zemljištu. To samo po sebi nije loše ni neuobičajeno. Loše je kad se stan preda kupcu, a hipoteka ostane.
Kad investitor prestane vraćati kredit, banka pokreće izvršenje. Pošto se pravo sa zemljišta proteže na sve što je s njim trajno povezano, u izvršenje ulazi i zgrada, i stanovi u njoj. Promjena vlasnika opterećene nekretnine tu ništa ne mijenja.
Slučajevi nisu teoretski. U Banjoj Luci je poslovni prostor koji je kupac uredno platio prodan da bi banka naplatila kredit od 170.000 KM koji investitor nije vratio. Ranije je u istom gradu investitor prodao 176 stanova u zgradi bez uredne dozvole, pa napustio zemlju. Dio kupaca je poslije godina spora naplatio tek dio uloženog.
Zaštita postoji i zove se brisovna dozvola. To je pisana izjava banke da se hipoteka briše sa vašeg stana kad se isplati dio kredita koji na njega otpada. Tražite je prije uplate, ne poslije. Ako investitor kaže da to nije uobičajeno, to je informacija sama za sebe.
Rizik drugi: rok koji se sam od sebe pomjera
Kašnjenje je najčešći problem i najrjeđe završi katastrofom, ali košta. Ako ste u međuvremenu u podstanarstvu, svaki mjesec kašnjenja plaćate dva puta.
Alat se zove ugovorna kazna. To je iznos koji investitor duguje za svaki dan ili mjesec prekoračenja roka, ugovoren unaprijed. Može biti fiksna suma, postotak cijene ili iznos po danu. U praksi se najčešće veže za prosječnu tržišnu kiriju za takav stan, jer to je i vaš stvarni trošak.
Dvije stvari su ovdje presudne. Kazna mora biti u notarski obrađenom ugovoru, jer takav ugovor je izvršna isprava, pa ne morate voditi parnicu nego odmah pokrećete izvršenje nad imovinom investitora. I morate je izričito zatražiti kad do kašnjenja dođe, pisano. Ako šutite, smatra se da ste odustali.
Ostaje jedno ograničenje koje treba znati unaprijed. Ugovorna kazna vrijedi onoliko koliko investitor ima imovine iz koje se može naplatiti. Ako je firma prazna, kazna je papir. Zato je bankarska garancija jača zaštita od bilo koje kazne, i zato je vrijedi tražiti kod većih iznosa.
Rizik treći: stan koji nije onakav kakav je bio na skici
Kvadratura se u gradnji gotovo uvijek malo razlikuje od projektovane. Zato ugovor mora reći šta se dešava s razlikom. Uobičajeno je da se do dva posto odstupanja tolerira, a sve preko toga plaća ili vraća po ugovorenoj cijeni kvadrata.
Provjerite i kako se kvadratura mjeri, jer lođe i terase ulaze samo djelimično. Zvanična metodologija računa lođu sa 75 posto površine, a natkrivenu terasu sa 25 posto. Ako investitor računa drugačije, to je razlika koju plaćate.
Za kvalitet postoji jednostavno pravilo. Ono što nije u opisu radova, nije obećano. Marka stolarije, debljina izolacije, vrsta poda, tip kotlarnice, sve to mora biti napisano. Slika u katalogu nije obaveza.
Šta tražiti prije nego uplatite prvu marku
Zemljišnoknjižni izvadak, ne stariji od nekoliko dana. Gledate ko je vlasnik zemljišta i šta je upisano u teretnom listu. Ako tamo stoji hipoteka, tražite brisovnu dozvolu banke.
Građevinsku dozvolu, ne urbanističku saglasnost. To nisu iste stvari i ta zamjena je koštala mnoge kupce.
Notarsku obradu ugovora. Bez toga nemate izvršnu ispravu i svaki spor ide kroz parnicu.
Predbilježbu u zemljišnoj knjizi. To je uslovni, privremeni upis prava koji čuva vaše mjesto u redu. Ako se poslije pojavi neko ko polaže pravo na isti stan, vaš datum je stariji.
Plaćanje vezano za faze gradnje. Nikada cijeli iznos unaprijed. Rate se vezuju za temelje, konstrukciju, krov, fasadu i primopredaju, i svaka se plaća kad je faza stvarno gotova.
Zadržani dio do primopredaje. Pet do deset posto cijene koje isplaćujete tek kad primite ključeve i kad su otklonjeni nedostaci sa zapisnika. To je jedini trenutak kada imate stvarnu pregovaračku moć.
Vlastitog pravnika. Ovo je stavka koju ljudi najčešće preskoče, uz obrazloženje da je tu notar. Notar je po prirodi posla neutralan i ne zastupa vas. Njegov zadatak je da ugovor bude formalno ispravan, ne da bude povoljan za vas. Nekoliko stotina maraka za pregled ugovora je najjeftinije osiguranje u cijelom poslu.
Kako provjeriti investitora, a da to ne traje sedmicama
Ime firme upišite u sudski registar poslovnih subjekata i pogledajte kad je osnovana i ko je stvarno vlasnik. Firma osnovana prije tri mjeseca za jedan projekat nije isto što i firma koja gradi petnaest godina.
Zatim potražite šta su ranije izgradili i otiđite tamo. Ne na fotografije nego na lice mjesta. Pozvonite na vrata i pitajte stanare kako je prošla primopredaja i koliko se čekalo. Ljudi vam to kažu bez ustezanja, a to je podatak koji nigdje ne piše.
I pogledajte gradilište u različite dane. Ako se na njemu ništa ne mijenja dvije sedmice, to nije dobar znak bez obzira šta piše u planu.
Kada ovakva kupovina ima smisla, a kada nema
Ima smisla ako imate gdje stanovati dok se gradi, ako vam popust stvarno mijenja račun, i ako je investitor firma s imenom koje možete provjeriti kroz ranije projekte.
Nema smisla ako je cijeli vaš novac u tom stanu i nemate rezervu za godinu kašnjenja. Nema smisla ni ako je popust mali, jer tada preuzimate rizik gotovo besplatno. I nema smisla ako investitor odbija bilo šta od gore navedenog, jer onaj ko nema šta kriti nema ni razloga odbiti.
Kupovina u ranoj fazi nije loš posao. Loš posao je kupovina u ranoj fazi bez ijedne od ovih zaštita, a upravo tako se u BiH i dalje kupuje najveći broj stanova koji još ne postoje.
Izvori
Zakon o zemljišnim knjigama Federacije BiH, odredbe o predbilježbi i zabilježbi.
Stav Vrhovnog suda Republike Srpske o protezanju hipoteke sa zemljišta na izgrađenu zgradu, prenesen u izvještavanju o slučajevima kupaca u Republici Srpskoj.
Agencija za statistiku BiH, struktura cijene prodatih novih stanova, prvi kvartal 2026.
Stručni komentari o ugovornoj kazni i notarskoj obradi ugovora kao izvršnoj ispravi.
